Mattias Lööv: Höjda hyror är att räkna med när Östersundshem renoverar runt 2600 lägenheter. “Går man in i lägenheten och gör en standardhöjande åtgärd så påverkar det så klart hyresgästerna”, säger Mattias Lööv, ordförande i Östersundshem.
Mattias Lööv: Höjda hyror är att räkna med när Östersundshem renoverar runt 2600 lägenheter. “Går man in i lägenheten och gör en standardhöjande åtgärd så påverkar det så klart hyresgästerna”, säger Mattias Lööv, ordförande i Östersundshem.

Östersundshem renoverar – beräknade hyreshöjningar 30-50 procent

ÖSTERSUND (JT) Östersundshem kommer att tillämpa bruksvärdeshyra för att täcka kostnaderna för den kommande storrenoveringen. På vissa håll – som i kvarteret Hjorten – väntar hyreshöjningar på minst 30 procent. Det visar Jämtlands Tidnings beräkningar.

Publicerad Senast uppdaterad

Östersundshem har under en längre tid förberett för en genomgående renovering av fastighetsbeståndet. Underhållsskulden är enorm och Mattias Lööv, ordförande i Östersundshem, säger att det inte går att vänta längre.

– Det är eftersatt och vi är tvungna att ta tag i det här nu. Struntar man i det så rasar ju husen ihop till slut. Det kanske låter lite dramatiskt men till slut blir det till och med för dyrt att riva fastigheten i förhållande till de intäkter du har.

I en första fas ska 1000 lägenheter renoveras till en kostnad av runt en miljard kronor. Det är enorma investeringar som görs, och ytterst är det styrelsen som är ansvarig. Men Mattias Lööv känner sig trygg i planerna.

– I sak så är det ganska lätt att fatta ett sådant här beslut. Många av fastigheterna har nått sin tekniska livslängd. Gör man ingenting åt dem så har man snart inga alternativ kvar. Då finns alternativet att riva dem, och det ju är inte så roligt. Alternativ två är att avyttra fastigheterna om man inte klarar av underhållet, och så hoppas man att någon annan gör det.

Har det varit aktuellt att avyttra fastigheter?

– Vi gör överväganden hela tiden om vad som är det bästa för bolaget. Skulle vi finna att avyttringar är bra för bolaget så är det ett verktyg vi har att utnyttja.

Den här investeringen kommer ju att kräva en stor intäktsökning varje år. Det finns väl bara ett sätt att lösa det: att låta hyresgästerna täcka kostnaderna för renoveringarna?

– Det finns ett system som har använts länge och det är bruksvärdessystemet. Vi kommer tillämpa det, precis som de flesta andra bolag gör, säger Lööv.

En bruksvärdeshyra baseras på bostadens standard, läge och byggår. Det görs också jämförelser med andra bostäder i samma område.

Där ligger Östersundshems äldre bestånd troligast lägst. Fastigheterna vid Ica Matmästaren i Östersund är till exempel från 1947.

– Man ska försöka titta på lägenheterna som ett kollektiv. Men i sak handlar det om vilka åtgärder som görs. Går man in i lägenheten och gör en standardhöjande åtgärd så påverkar det så klart hyresgästerna, säger Mattias Lööv.

Är det först när bruksvärdesanalysen är klar som ni går till hyresgästföreningen och förhandlar?

– Det är teknikaliteter som du får ta med vd. Det är klart att jag har en uppfattning, men jag ska inte uttala mig om sådant som andra är bättre på.

Vad tror du om utsikterna att lyckas i förhandlingarna med Hyresgästföreningen?

– Ja, det är självklart att vi kommer att lyckas med förhandlingen. Sedan kommer bägge parter inte vara helt nöjda, säger Mattias Lööv, som påpekar att även Hyresgästföreningen känner till det stora underhållsbehovet.

– Hyresgäster har påtalat under många år att det behövs renoveras.

Hur pass stor hyreshöjning kan det komma att bli?

– Det kan jag inte spekulera i.

Har ni räknat på det?

– Det har inte gjorts annat än att räknas sedan jag tillträdde. Det finns ingenting som vi inte har räknat på. Men eftersom vi pratar om så pass många lägenheter så finns det inget som säger att det blir så här. Det kan landa väldigt olika beroende på fastighet, säger Lööv.

Jämtlands Tidnings egen granskning visar att stora höjningar är att vänta på vissa håll. Vi har begärt ut kvadratmeterhyran både från Fastighetsägarna och Östersundshem. Fastighetsägarna uppger att kvadratmeterhyran ligger på i snitt 1240 kronor i centrala Östersund (men poängterar att spannet är ganska stort). Östersundshems lägenheter har däremot en snitthyra på mellan 920 kronor och 1200 kronor för centrala Östersund (enligt deras egna uppgifter).

För vissa av Östersundshems hyresgäster lär hyreshöjningen därför bli kännbar. Ett exempel som vi har tittat på är kvarteret Hjorten (vid Ica Matmästaren) som fyller 70 år och ska få en omfattande helrenovering.

Där kostar en tvåa på 59 kvadratmeter i dag lite drygt 4500 kronor. I en bruksvärdesvärdering skulle höjningen landa på lite över 30 procent, närmare 1500 kronor i månaden. Lägg sedan till standardhöjande åtgärder och hyreshöjningen kommer att bli ännu större.

Kanske mer än 50 procent.

Mattias Lööv ordförande i Östersundshem.

Hur finansierar ni den här stora investeringen?

– Det är inte så svårt. Vi har ett bra kassaflöde och det ska vi utnyttja till de här renoveringarna. Sen kan det över tid bli aktuellt att se över fastighetsbeståndets sammansättning. Det betyder att vi ska ha rätt fastigheter kvar för vår fortsatta bostadsförvaltning.

Ni kommer inte behöva låna pengar?

– Vi har ett kassaflöde på 80 miljoner per år. Och vi har sträckt ut renoveringen över en 10-årsperiod, så i grunden har vi en stabil egen finansiering. Sen är det inte så att vi lånar pengarna. Vi har en ägare (Östersunds kommun) där vi har ett koncernförhållande.

Ni har ett avkastningskrav på runt fem procent. Hur når ni det kravet när ni ska göra den här stora investeringen? Det måste bli tuffare att klara det?

– Det har vi redovisat för ägarna. De har sanktionerat vår plan och det betyder att vissa år kommer vi ligga sämre till och vissa år kommer vi till och med att ligga bättre till.

Totalt är det runt 2600 lägenheter som på sikt omfattas av renoveringarna. En entreprenör är redan upphandlad. Östersundshem tror inte att det kommer behövas så kallade evakueringsbostäder för hyresgästerna.

– När någon blir berörd så kommer man att få bra information i förväg, och under tiden renoveringen pågår, säger Lööv.

I Östersundshems lägenheter vid Matmästaren kan hyresgästerna räkna med stora hyreshöjningar.
I Östersundshems lägenheter vid Matmästaren kan hyresgästerna räkna med stora hyreshöjningar.
Powered by Labrador CMS